Không gian làm việc chung nổi lên khi văn phòng khan hiếm nguồn cung

  • Thứ năm, 14:42 Ngày 14/02/2019
  • Sự nổi lên của các không gian làm việc chung (coworking space) đang làm thay đổi cơ cấu khách thuê trên toàn thị trường văn phòng. Việc khan hiếm nguồn cung văn phòng những năm gần đây cũng trở thành lực đẩy cho phân khúc này tăng nhanh, đáp ứng các nhu cầu văn phòng ngày càng linh hoạt hơn.

      Một góc không gian làm việc chung của CoGo tại Quận Hai Bà Trưng, Hà Nội.

    Ông Kim Daeyoung - Giám đốc GS Shop (Hàn Quốc), cho biết đang tìm một văn phòng làm việc chung ở TPHCM để mở rộng đầu tư vào start-up tại Việt Nam. Đầu tháng Ba tới, đội ngũ 5-7 người từ Hàn Quốc sẽ đến làm việc cùng với đội ngũ 10 nhân sự ở Việt Nam. Với quy mô nhỏ và hoạt động gần gũi với giới khởi nghiệp, ông kỳ vọng không gian làm việc chung sẽ phù hợp với hoạt động đặc thù của công ty.

    Ngày càng nhiều công ty nước ngoài dịch chuyển đến Việt Nam đã thúc đẩy nhu cầu văn phòng tăng lên, mô hình không gian làm việc chung được sự hậu thuẫn tích cực của sự gia tăng này. Nhiều doanh nghiệp trong nước cũng cân nhắc tới loại hình văn phòng này như một phương án cắt giảm chi phí vận hành - công ty nghiên cứu thị trường bất động sản JLL nhận định trong một báo cáo hồi tháng 1 rồi.

    Các văn phòng truyền thống thường cho thuê diện tích lớn và hợp đồng dài hạn nên nhiều doanh nghiệp nhỏ, người làm việc tự do (freelancer) thường tìm tới coworking space trong giai đoạn đầu, Trang Bùi - giám đốc JLL Việt Nam cho biết. Loại hình văn phòng này được thiết kế sẵn và đem lại cho start-up cơ hội gặp gỡ những mô hình doanh nghiệp khác có thể trở thành đối tác của họ, bà Trang nói.

    Mặc dù xuất hiện trên thị trường từ 10 năm trước, nhưng không gian làm việc chung mới nổi lên mạnh mẽ chừng ba năm gần đây. Theo khảo sát của JLL, nguồn cung tại TP.HCM tăng bình quân 31% mỗi năm trong giai đoạn 2014-2017. Mức tăng này đã đưa TPHCM thành nơi có tỷ lệ không gian làm việc chung cao nhất châu Á Thái Bình Dương, chiếm 8,1% nguồn cung văn phòng hạng A - cao hơn nhiều so với mức trung bình 2,9% của khu vực châu Á Thái Bình Dương.

    Công ty nghiên cứu thị trường bất động sản CBRE ước tính năm 2018, tổng diện tích sàn của không gian làm việc linh hoạt đạt hơn 37.000 m2, tăng 109% so với năm 2017. Đây là mức tăng trưởng ấn tượng bởi sự mở rộng của các đơn vị vận hành hiện hữu như Toong, Up, Dreamplex, Regus, và sự gia nhập của WeWork, CoGo.

    Đặc biệt là WeWork, một trong những start-up giá trị nhất ở Mỹ đã mở trung tâm đầu tiên tại TPHCM cuối năm 2018 và công bố 2 văn phòng nữa sẽ lần lượt ra mắt tại TP.HCM và Hà Nội nội trong năm nay. WeWork nối mạng thị trường Việt Nam vào WeWork toàn cầu với gần 300 văn phòng tại 77 thành phố và hơn 270.000 thành viên tính đến 2018. Thương hiệu này được kỳ vọng góp phần thúc đẩy mạnh mẽ phân khúc văn phòng linh hoạt tại Việt Nam.

    Trong khi đó, Toong hiện đang có 10 địa điểm đã đi vào hoạt động và dự kiến tới tháng 4 năm nay sẽ có thêm bốn địa điểm mới, vươn đến cả thị trường Lào và Campuchia. Sau ba năm hoạt động, Toong kết nối hơn 3.500 thành viên. Khách hàng của họ các start-up cùng các tập đoàn đa quốc gia, từ doanh nghiệp một thành viên tới doanh nghiệp có quy mô hơn 700 nhân sự.

    “Chúng tôi phát triển thêm các dịch vụ khai thác, phát triển và quản lý mô hình không gian làm việc chung cho các chủ tòa nhà và tư vấn chuyển đổi môi trường làm việc cho các doanh nghiệp lớn. Tư tưởng văn phòng chia sẻ chỉ dành cho các cá nhân, doanh nghiệp vừa và nhỏ giờ đây đã lỗi thời,” Đỗ Sơn Dương, đồng sáng lập kiêm CEO Toong chia sẻ với Forbes Việt Nam.

    Không gian làm việc chung nổi lên khi văn phòng khan hiếm nguồn cung - ảnh 2

      Thị phần nguồn cung không gian làm việc chung tại TPHCM tính tới cuối 2018. (CBRE Việt Nam)

    Sự nổi lên của mô hình này cũng làm thay đổi cơ cấu khách thuê của khối văn phòng truyền thống, dự báo sẽ tiếp tục dẫn đầu nguồn cầu thuê văn phòng trong thời gian sắp tới. "Các không gian làm việc chung với vai trò là một khách thuê mặt bằng sẽ giúp các hoạt động cho thuê của chủ đầu tư tòa nhà tốt hơn, nhưng đồng thời cũng lấy mất diện tích và khiến cho khách thuê có ít lựa chọn hơn," Lê Trọng Hiếu - giám đốc bộ phận tư vấn và giao dịch dịch vụ văn phòng CBRE Việt Nam nhận định.

    Nguồn cung loại hình văn phòng này tăng mạnh, nhưng cũng được lấp đầy nhanh chóng, một phần do sự khan hiếm nguồn cung trên toàn thị trường văn phòng. CBRE ước tính tỷ lệ lấp đầy vào quý IV-2018 xấp xỉ 80%. Các giao dịch với loại hình này cũng chiếm tỷ lệ cao nhất trong năm qua, chiếm 22% trong tổng số giao dịch.

    Hiện thị trường văn phòng TPHCM đang khan hiếm nguồn cung đã đẩy giá thuê lên cao kỷ lục trong vài năm qua. Điều này đặt ra bài toán tìm kiếm mặt bằng cho các doanh nghiệp phát triển không gian làm việc chung, dự báo sẽ thúc đẩy phân khúc này tiếp tục tăng lên trong năm nay. 

    Các chủ đầu tư văn phòng cũng tận dụng các mặt bằng bán lẻ hiện hoạt động không hiệu quả để chuyển đổi sang văn phòng cho thuê.

    Một vài trung tâm thương mại đang chuyển đổi một phần diện tích thành không gian làm việc chung. Toong mở cửa không gian làm việc chung rộng 1.300m2 trong khu phức hợp mua sắm của tòa nhà The Vista, quận 2. Trong khi hai trung tâm thương mại khác là Leman (quận 3) và Estella Place (quận 2) cũng có một phần diện tích bán lẻ cho khách thuê là doanh nghiệp phát triển không gian làm việc chung.

    “Thị trường khan hiếm nguồn cung buộc coworking space phải tìm mặt bằng đa dạng hơn, không chỉ ở các tòa nhà văn phòng mà còn ở các mặt bằng chưa được sử dụng,” Trang Bùi cho biết.

    Những mặt bằng bán lẻ hoạt động không tốt cũng đang nằm trong tầm ngắm của các nhà khai thác coworking space bởi chi phí thấp hơn, trong khi mô hình coworking space cũng có thể giúp khối đế bán lẻ kinh doanh tốt hơn khi họ sử dụng dịch vụ bên trong các tòa nhà, bà Trang.

    “Các nhà vận hành coworking space ngày càng cạnh tranh khốc liệt để lấy diện tích văn phòng lớn, nhưng cũng phải đối diện với bài toán lấp đầy không gian. Một vài yếu tố nếu không tính toán kỹ như vị trí, cách thức đầu tư… có thể sẽ gây trở ngại về thu hút khách thuê cho các mặt bằng đã đầu tư,” bà Trang nhận xét.

    Không gian làm việc chung nổi lên khi văn phòng khan hiếm nguồn cung - ảnh 3

    Tỷ lệ khách thuê trong không gian làm việc chung theo loại hình doanh nghiệp quý IV.2018. (CBRE Việt Nam)

    Nhu cầu không gian làm việc chung giờ đây không chỉ dành cho doanh nghiệp khởi nghiệp mà còn tới từ doanh nghiệp lớn. Theo thống kê của CBRE, hơn một nửa khách thuê không gian làm việc chung đến từ các công ty, tập đoàn lớn.

    "Lúc trước nhắc tới coworking space không ai nghĩ tới doanh nghiệp lớn nhưng giờ coworking space đã trở thành xu thế chung với nguồn cung tương đối nhiều, đủ để những doanh nghiệp đa quốc gia cân nhắc bên cạnh các lựa chọn văn phòng khác", ông Hiếu nói.

    "Ba năm trước, thị trường coworking space vô cùng ảm đạm, giờ thì hết sức sôi động hơn. Các nhà kinh doanh trong lĩnh vực này sẽ còn phát triển mạnh mẽ trong thời gian tới, nhưng điều giữ khách hàng ở lại là văn hóa được hình thành trong không gian đó", Đại diện một quản lý không gian làm việc chung cho biết. 

    Trường Bùi

    Nguồn: Forbesvietnam

    Tin tức & Sự kiện